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地产业进入新常态业内房企和地方政府需接受

2019-02-28 15:44:36

地产业进入新常态 业内:房企和地方政府需接受新考验

18日,市场关注已久的上海 董家渡地王 出让成功,248.5亿元的天价也创下新的总价纪录。近期,一些热点城市的土地市场转向复苏,许多城市卖地收入超过往年,一些优质地块仍受追捧。但从竞拍情况、溢价率等因素看,土地市场并未 过火 ,整体理性而平静。倒是楼市进入市场化轨道运行的 新常态 之后,对地方政府的 钱袋子 和经济发展方式都带来了新的考验。

18日,被称为 董家渡地王 的黄浦区小东门街道616、735街坊商住地块在此间的竞拍中被中国民生投资股份有限公司联合体,以248.5亿元竞得,折合楼板价35392元/平方米。

虽然创下了土地市场总价新高,但该地块的现场竞拍波澜不惊,仅在248亿元起始价的基础上加价一轮。每平方米3.54万元的楼板价,在南黄浦区域也是正常水平。数据显示,2012年和2013年邻近区域成交的三宗地块,楼板价在每平方米3.41万元至3.69万元之间。

优质地块仍受追捧,但市场整体趋于理性,是近期土地市场的特点。比如,11月10日,广州市一口气拍出9宗商住用地, 吸金 156.87亿元,刷新今年以来单日卖地金额新高。但各地块成交价格符合预期,在竞争为激烈的华美牛奶厂7宗地块中,溢价率也没有超过50%。

再如,11月14日,济南市一幅地块以17.8亿元的价格成交,楼板价6709元/平方米,两者均为当地新高。但市场机构克尔瑞的数据显示,2013年济南的住宅用地成交101幅,平均溢价率为13.6%;而截至今年11月16日,当地住宅用地仅成交62幅,溢价率几乎为零。

上海某房地产研究院研究员严跃进分析认为,产生上述情况的原因主要有三点,一是房企资金面比较紧,所以拿地不再那么 豪爽 二是各地政府也不再 幻想 房企激进抢地,土地出让以保证完成年度供地计划为原则;三是部分城市的基准地价已经提高,地价成本实际上已经增加。

尤其是10月份以来,一些热点城市楼市有止跌迹象,所以地方政府在土地出让方面会加快节奏。一些房企熬过了市场冷的时期,资金面也得到了改善,所以拿地的积极性会提高。 一家港资房企驻上海的高管向表示。

不过,虽然楼市明显降温,今年多个城市尤其是一线城市的土地交易却收获颇丰。比如,市场机构数据显示,进入11月,北京今年的土地出让金收入已超过去年,据预测今年全年破2000亿元也料无悬念;上海11月份还将迎来更多土地出让,全年出让金总额有望达到1700亿元;截至目前,深圳 收成 也已超过了去年全年。

土地财政的居高不下,与产业结构调整和经济发展方式转变的大势格格不入。一些业内人士认为,土地收入创新高,与今年不少地方政府急于缓解项目投资和债务压力有关。随着经济转入中高速增长、税收收入增幅收窄,一些在民生保障、基础设施建设等方面承受巨大开支的地区,也只好愈发紧抓房地产这只 钱袋子 。

但土地毕竟稀缺,对卖地收入的高度依赖,不可持续。经过多年调控,房地产市场(专题阅读)也正在进入一种 新常态 。

比如,在房价方面,不再是全面普涨,也不再是只涨不跌;在地区差异方面,各地分化日益明显,一些热点城市的需求仍然比较旺盛,但不少二三四线城市将面对此前楼市过度扩张的苦果,去库存化形势严峻;在调控方式方面,在管住炒房投机需求的前提下,行政手段将逐步退出,房价将会回归到由合理供求关系决定的轨道上来;在行业发展速度上,以往那种 狂飙突进 的态势也将不再。许多业内人士称,房地产将告别 黄金十年 ,进入 白银十年 。

比如,房企高价拿地的动作会减少,扩张步伐会和房企自身的战略扩张步伐相配合,而不是盲目认为房地产市场势必会高速增长。 严跃进说。在地块出让中,地方政府也越来越坚持产业导向。比如,上海对此次出让的 董家渡地王 就设置了苛刻的出让方式,从而能够确保土地开发按城市发展的意图进行。

房地产业发展进入新的阶段、新的状态之后,地方政府和房地产企业都面临着新的考题。 中国房地产(专题阅读)数据研究院执行院长陈晟说。

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